3 種類の媒介契約

あなたの所有する土地・建物やマンションの売却を依頼する不動産業者が決まったら、売却活動を実施してもらうために、媒介契約を締結いたします。媒介契約とは、売主様が、売却を依頼する不動産業者との間で、取り決める約束事のことです。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３つの種類があり、どれにするかを売主様が、選ぶことができます。それぞれの特徴をご説明しましょう。

一般媒介契約とは、1つの不動産会社に縛られず、複数の不動産会社に取引の仲介を依頼できる媒介契約のことです。ただし、ほかの不動産会社と契約が決まると、営業経費の支払いが必要なケースがあります。また一般媒介契約の場合は、不動産会社に販売活動をしてもらいつつ、自ら買主を探す「自己発見取引」も可能です。不動産会社に仲介を依頼する場合には、仲介手数料の支払いが必要ですが、自己発見取引の場合は支払う必要がありません。ほかの不動産会社と契約したり、自分で買主を見つけたりした場合は、成約した旨の通知が各不動産会社に必要です。通知をしないと、顧客や営業経費の支払いなどのトラブルが発生するからです。

一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」の2種類があります。明示型では、ほかに仲介を依頼している不動産会社がある場合、その名称と所在地を通知する義務があります。一方非明示型の場合は通知する必要はありません。明示型の一般媒介契約では、ほかの不動産会社の所在がはっきりし、業者間で競争の原理が働くため、物件の販売活動がより積極的になる傾向があります。

一般媒介契約は不動産会社にとってあまり有利な条件ではありませんが、買主を見つけてもらうことは可能です。一般媒介契約では、「不動産流通標準情報システム（レインズ）」への物件登録を依頼することもできます。レインズとは国土交通大臣の指定を受けた全国4カ所の指定流通機構が運営するデータベースで、会員登録をしている不動産会社しか閲覧できません。売却したい物件情報がレインズに登録されることで、販売活動がよりスムーズに行われます。ただし、ほかの媒介契約と異なり、一般媒介契約の場合はレインズへの登録義務が発生しません。また一般媒介契約では販売活動の報告義務もないため、不動産会社の担当者から定期的に状況教えてもらうことができません。そのかわり、一般媒介契約の契約期間は法令上の制限がなく、定期的に結び直す必要がありません。

専任媒介契約とは、一般媒介契約と異なり、1つの不動産会社としか結ぶことができない媒介契約のことです。専任媒介契約を締結した不動産会社とは別の不動産会社と契約を結んだ場合、違約金が発生します。ただし、一般媒介契約の場合と同様に、親戚や知人のつてを頼るなどして、自分で不動産の売却先を探すことは可能です。その場合、不動産会社へ仲介手数料支払う必要はありませんが、販売活動で生じた営業経費を請求される可能性があります。自分で買主を見つけた場合は、不動産会社へ成約した旨を通知する義務が生じます。

宅地建物取引業法により、専任媒介契約を結んだ不動産会社は、買主を見つけるための積極的な販売活動が義務付けられます。そのため、一般媒介契約の場合よりも不動産を売却しやすくなります。レインズのデータベースへの物件登録が媒介契約日から7営業日以内に行われるため、全国の買主や不動産会社に見つけてもらいやすくなります。また専任媒介契約では、不動産会社の担当者からの状況報告が2週間につき1回以上行われます。この仕組みにより、不動産会社の営業努力が促進されるだけでなく、依頼者側も売却状況を把握しやすくなります。宅地建物取引業法は、専任媒介契約の期間を3ヶ月以内と定めています。3ヶ月後に同じ不動産会社に依頼したい場合は、再度契約を結び直す必要があります。

専属専任媒介契約とは専任媒介契約と同様、１つの不動産会社としか結ぶことができない媒介契約です。専任媒介契約と異なり、自己発見取引も禁止されています。複数の不動産会社と契約を結んだり、不動産会社を通さずに物件を売却したりした場合は、いずれも違約金が発生するため注意が必要です。もちろん、ご自身で買主を探すこと自体は可能です。しかし、見つけた買主と売買契約を結ぶ場合は、不動産会社を通し、仲介手数料を支払う必要があります。

専任媒介契約と同様、専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、物件の売却に向けて積極的な販売活動を行うことが義務付けられています。個人で不動産を売却できないという性質上、売却活動を」完全に一任するため、不動産会社にとっては、専属専任媒介契約の方がよりメリットがあります。そのため、より丁寧なサポートを受けられます。実際に専属専任媒介契約では、レインズのデータベースへの物件登録が媒介契約日から５営業日以内に行われるほか、担当者からの状況報告も１週間に１回以上の割合で行われます。信頼できる不動産会社が見つかった場合は、もっともスムーズに売却活動が進むのが専属専任媒介契約です。専属専任媒介契約の契約期間は、専任媒介契約と同様、３ヶ月以内と定められています。

●3種類の媒介契約はそれぞれに一長一短があります。専任媒介契約や専属専任媒介契約は、1社しか依頼できないことから、不動産業者に課せられた責任は重く、だからこそ全力で買主様を探そうと一生懸命に動くのだと思います。どの媒介契約を選ぶかは、希望する売却価格や売却したい時期までの期間を考慮し、不動産業者の販売方法などを事前に相談、確認の上、決めるのがいいでしょう。

ここまで、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の特徴を、説明させていただきました。売主側の意向や、売却したい物件の特徴によって、どの媒介契約を結ぶのが最適か決まります。ここでは、３種類の媒介契約について、おすすめできるケースをご案内いたします。

駅に近い物件や築浅の物件など、取引相手が見つかりやすい人気物件の場合は、一般媒介契約を結ぶのも１つの手段です。一般媒介契約では、複数の不動産会社の仲介を受けられるため、不動産会社同士で競争原理が働くからです。特に明示型の一般媒介契約では、契約している不動産会社の名称と所在地を通知する義務が発生するため、販売活動を活発化させることができます。また不動産会社から重複して仲介を受ければ、購入希望者の母数も多くなります。

そのほか、物件の売却を急いでいて、売却価格にこだわりがない方も一般媒介契約に向いています。複数の不動産会社が、価格の安さを押し出して販売活動を行うことにより、不動産売却の早期決着が期待できるからです。不動産会社に物件を買い取ってもらう「買取保証」という選択肢もありますが、「値段にこだわらず、とにかく早く売却したい」方には、一般媒介契約もおすすめです。

専任媒介契約では、複数の不動産会社と契約できないかわり、１社から手厚いサポートを受けることができます。そのため、駅から遠く、築年数が古いなど、あまり人気のない物件を売却したい場合は、専任媒介契約がおすすめです。売れにくい物件は、一般媒介契約ではなかなか成約しません。不動産会社にとって、売れにくい情報は、営業経費がかかるだけでなく、他社と成約してしまうリスクがあります。また、一般媒介契約の場合は専任媒介契約と違い、宅地建物取引業法によって積極的な販売活動を義務づけられているわけではありません。

売れにくい物件であれば、専属専任媒介契約にも向いています。専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、一定期間不動産を売却できなければ、特典として買取を行う場合もあります。

また「時間がかかったとしても、このくらいの値段以上で売却したい」という希望価格がある場合は、専任媒介契約が向いています。希望価格で不動産を売るには、一定の時間と営業努力が必要です。専任媒介契約では、１つの不動産会社とじっくり販売活動に取り組めるため、希望価格がある場合に適しています。逆に一般媒介契約では販売活動が長引くと自社と成約する可能性が低くなるため、こういったニーズには適していません。

専属専任媒介契約がおすすめなのは、信頼できる不動産会社や営業マンを見つけた場合です。専属専任媒介契約は３つの媒介契約の中で、もっとも不動産会社の協力を得られやすい契約形態です。専任媒介契約と比べて、レインズへの物件登録も媒介契約日から５営業日以内と早く、１週間に１回以上は担当の営業マンから進捗報告を受けることができます。不動産の価格査定を依頼した際の担当者の説明がわかりやすかったり、豊富なノウハウと販売実績を持つ不動産会社を見つけたりした場合は、専属専任媒介契約が有力な選択肢になります。専属専任媒介契約であれば、買取保証をはじめとした多くの特典を利用できるのもポイントです。また自己発見取引はできず、自分で買主を見つけた場合でも不動産会社を経由する必要があります。そのため、「自分で買主を探すつもりはなく、不動産会社に売却を一任したい」という方にもおすすめです。